Umowa na wykonanie robót budowlanych – istotne zapisy

Jakie zapisy warto zawrzeć w umowach przy wykonywaniu robót budowlano-remontowych

W tym tekście chciałbym zwrócić uwagę na pewne zapisy w umowach o roboty budowlane i w umowach o dzieło dotyczących robót remontowo-budowlanych. Chodzi o zapisy, których zamieszczenie powinno być niezbędne oraz takie, których wpisanie do umowy należałoby rozważyć ze względu na zabezpieczenie interesów obydwu stron umowy.

Termin roboty budowlane odnosi się nie tylko do budowy obiektów. Według Ustawy Prawo Budowlane przez roboty budowlane rozumie się budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

Wykonując roboty budowlane zawieramy umowę o roboty budowlane lub umowę o dzieło. Dzieje się tak nawet wtedy kiedy nie spiszemy żadnego dokumentu na tę okoliczność. W takim wypadku zawieramy umowę ustnie.

Umowa o roboty budowlane jest umową, której regulacja jest określona przez Kodeks Cywilny. Kodeks Cywilny definiuje tę umowę w następujący sposób: „Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.”

Umowa o roboty budowlane powinna być sporządzona w formie pisemnej, w przeciwnym wypadku, w sporze przed sądem, dowody z przesłuchań świadków lub stron będą dopuszczone jedynie w wypadku wyrażenia zgody obydwu stron sporu. Również ze względów praktycznych korzystniej zawierać umowy w formie pisemnej ponieważ łatwo można wykazać jakie postanowienia zostały przyjęte przez strony.

Remontując jakiś obiekt budowlany możemy to robić nie tylko na podstawie umowy o roboty budowlane ale również na podstawie umowy o dzieło. Umowa o dzieło jest także regulowana przez Kodeks Cywilny i jest zdefiniowana następująco: „Przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia”.

To z jaka umowa mamy do czynienia wynika nie z jej nazwy ale z tego jakie kryteria spełnia, jakie znajdują się w niej zapisy oraz jak będzie przebiegała realizacja zadań objętych umową. Tym co pozwala odróżnić umowę o roboty budowlane od umowy o dzieło jest to, że ta pierwsza dotyczy robót realizowanych w oparciu o zapisy prawa budowlanego. Na poparcie tego stwierdzenia można przytoczyć wyrok Sadu Najwyższego (z 25 marca 1998r. IICKN 653/97, OSNC1998 nr 12 poz.207)  „Zasadniczym kryterium rozróżnienia umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane jest ocena realizowanego zamierzenia stosownie do wymogów prawa budowlanego. Dobitnie uwypukla to brzmienie art. 17 prawa budowlanego, według którego uczestnikami procesu budowlanego są: inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant i kierownik budowy lub kierownik robót, co jest obce umowie o dzieło.”

Niezależnie którą z dwóch przytoczonych umów będziemy spisywali z kontrahentem powinna ona zawierać podstawowe elementy:

• oznaczenie miejsca i daty zawarcia umowy,
• nazwa i adres inwestora oraz wykonawcy,
• opis przedmiotu umowy,
• termin rozpoczęcie i zakończenia robót,
• wysokość wynagrodzenia i termin jego zapłaty,
• zasady odpowiedzialności stron za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy,
• podpisy obydwu stron umowy,
• wymienienie załączników, np. projektu budowlanego

Sporządzając umowę należy zwrócić uwagę aby nazwa i adres inwestora oraz wykonawcy były zgodne z wpisem do CEIDG lub KRS. Nie mogą to być dane spisane z wizytówki czy folderu reklamowego. W sytuacji kiedy np. wykonawca wyśle wezwanie do zapłaty na adres inny niż oficjalny adres inwestora, a on nie odbierze takiego pisma i nie zapłaci wykonawcy, wykonawca nie będzie mógł się powołać przed sądem, na to że wysłał wezwanie do zapłaty. W świetle prawa wysłanie pisma na niewłaściwy adres jest działaniem nieskutecznym.

Każda umowa o roboty budowlane zwiera opis zlecenia. Jeżeli nie zapisano inaczej przyjmuje się że wykonawca podjął się wszystkich robót ujętych w projekcie stanowiącym część składową umowy. Jeżeli wykonawca ma wykonać tylko część robót należy to uszczegółowić w opisie zakresu robót. Aby uniknąć nieporozumień powinno się opisać zakres robót możliwie szczegółowo: ilość metrów kwadratowych, ilość warstw, zakres wykończenia itp.

Istotną pozycją umowy jest termin zakończenia robót.  Aby uniknąć nieporozumień dobrze jest wpisać również termin udostępnienia frontu robót przez inwestora. Może się okazać, że w umowie określimy termin zakończenia robót ale zamawiający nie wpuszcza nas do domu abyśmy rozpoczęli prace wykończeniowe ponieważ nie wstawili mu jeszcze okien i drzwi. Rozpoczęcie robót się opóźnia a termin wykonania pozostaje ten sam.

Termin zakończenia robót można obwarować pewnymi warunkami, do których możemy zaliczyć:

• niezawinione przez wykonawcę wstrzymanie robót przez zamawiającego,
• niesprzyjające warunki atmosferyczne uniemożliwiających wykonanie przedmiotu umowy zgodnie z obowiązującymi normami technicznymi, np. wielodniowe opady deszczu, nocne przymrozki itp.
• nie udostępnienie przez inwestora w przewidzianym terminie frontu robót.

Dalej należało by zapisać, że termin zakończenia robót ulega przesunięciu o okres zatrzymania prac spowodowany przez którąś z przyczyn.

Jeżeli terminem zakończenia robót jest data podpisania protokołu odbioru, to aby uniknąć nieporozumień lub świadomego przeciągania zakończenia robót przez zamawiającego, poprzez nieprzystępowanie do odbioru, należy ustalić sposób przekazania informacji o gotowości do odbioru przez wykonawcę. W tym celu powinno się np. zawrzeć w umowie adres poczty elektronicznej zamawiającego, na który wyślemy informację o gotowości do odbioru.  Dobrze jest określić ile dni od zawiadomienia ma zamawiający do przystąpienia do odbioru. Należy również umieścić zapis, że jeżeli zamawiający nie przystąpi do odbioru w ustalonym terminie, wykonawca ma prawo do dokonania jednostronnego protokolarnego odbioru robót i na tej podstawie wystawi inwestorowi fakturę za wykonane roboty. Można również dodać zapis, że w takim wypadku odbioru dokona komisja złożona tylko z właściciela firmy wykonawcy. Potwierdzeniem że taka jednoosobowa komisja jest prawnie dopuszczalna jest wyrok Sądu Najwyższego z 4 lipca 1998 roku, II CKN 673/97.

Dobrze jest określić w umowie osoby uprawnione do kontaktu dla każdej ze stron. Ze strony wykonawcy podać osobę kierującą robotami, ze strony zamawiającego osobę nadzorującą roboty. Wypisać ich numery telefonów i ewentualnie adresy poczty elektronicznej. Uniknie się wtedy nieporozumień, że np. jakaś informacja została przekazana nie tej osobie, której powinna być przekazana.

Dobrym zwyczajem jest ustanowienie płatności w transzach po zakończeniu ustalonych etapów robót. Termin płatności nie powinien być zbyt długi a wykonawca powinien zastrzec w umowie, że w wypadku przekroczenia ustalonego terminu płatności np. o siedem dni, jest on uprawniony wstrzymać roboty do momentu zapłaty za fakturę. Jednocześnie termin zakończenia robót ulega przesunięciu o okres zatrzymania prac.

W umowie można również zawrzeć zapis, że w przypadku nie dotrzymania terminu zapłaty kolejnej transzy przez inwestora, wykonawca ma prawo do odstąpienia od umowy. Trzeba jednak pamiętać, że aby móc odstąpić od umowy konieczne jest przed tym wyznaczenie drugiej stronie dodatkowego terminu zapłaty i dopiero kiedy inwestor nie zareaguje na wezwanie można odstąpić od umowy.  Według Kodeksu Cywilnego odstąpienie od umowy uznaje umowę za niebyłą i rodzi taki skutek, że strony powinny zwrócić to, co sobie do momentu odstąpienia świadczyły (Art.395, § 2 Kodeksu cywilnego). Podczas gdy inwestor może domagać się od wykonawcy zwrotu zapłaconego wynagrodzenia, to dla wykonawcy będzie problematyczne odzyskanie częściowo wykonanych robót i poniesionych nakładów. Wykonawca np. nie będzie burzył obiektu i zabierał gruzu. Prawnicy interpretują to często w ten sposób, że umowa o roboty budowlane jest umową o charakterze ciągłym i odstąpienie od niej powinno pozostawić już spełnione świadczenia w stanie nienaruszonym. Niemniej jednak aby uniknąć problemów, tę kwestię powinno się w umowie zapisać formalnie. Przykładowe brzmienie takiego zapisu: „odstąpienie od umowy wywołuje skutek ex nunc, co oznacza, że inwestor zatrzyma świadczenia spełnione przez wykonawcę do dnia odstąpienia od umowy, a wykonawcy przysługuje wynagrodzenie za roboty wykonane do dnia odstąpienia”. Taki zapis jednoznacznie rozwiąże opisany wyżej problem wykonawcy.

Oczywiste jest, że wykonawca udziela gwarancji na wykonane roboty. Warunki gwarancji powinny być sformułowane na tyle szczegółowo aby wiadomo było jaki jest ich zakres i czego nie obejmują. Na przykład można wykluczyć uszkodzenia spowodowane przez działania osób trzecich, uszkodzenia spowodowanie na skutek działania żywiołu. Trudno by było aby gwarancji podlegało uszkodzenie dachu na skutek przejścia trąby powietrznej lub upadku na dom drzewa.

W umowie powinno się ustalić po czyjej stronie jest zakup i dostawa materiałów. Jeżeli strony postanowią, że to inwestor dostarcza materiały, wykonawca powinien się upewnić czy parametry materiałów będą spełniały odpowiednie wymogi, tak aby obiekt został wykonany zgodnie ze standardami technicznymi i czy inwestor dostarczy wszystkich potrzebnych materiałów w wystarczającej ilości. Np. nie wystarczy zapisać, że inwestor zakupi styropian do ocieplenia elewacji. Należy zapisać jakiej grubości będą płyty styropianowe i o jakich parametrach. Należy też pamiętać o akcesoriach, np. dyble mocujące i zaślepki.

Podobnie ma się sprawa ze sprzętem lub robotami pomocniczymi, jak wykopy czy plantowanie terenu. Jeżeli te kwestie są po stronie inwestora należy określić jaki sprzęt ma być dostarczony lub kiedy dodatkowe roboty zostaną wykonane. Jeżeli np. inwestor zapewni rusztowanie ale w niewystarczającej ilości, że zamiast zarusztować całą ścianę, trzeba będzie rusztowanie co kilka metrów rozbierać i przestawiać, to będzie to problem dla wykonawcy.

Wykonawca powinien mieć świadomość, że Kodeks Cywilny daje inwestorowi szereg możliwości ustawowego odstąpienia od umowy w przypadku zaistnienia różnych uchybień zawinionych przez wykonawcę. Przypadki te nie muszą być ujęte w umowie a inwestor przy odstąpieniu od umowy może po prostu powołać się na Kodeks Cywilny.

Jeżeli inwestor stwierdzi, że stan zaawansowania robót nie daje szansy na ukończenia przez wykonawcę robot w terminie, w takim wypadku może powołać się na art. 635 K.C.  i odstąpić od umowy. Należy zwrócić uwagę, że inwestor nie musi czekać aż upłynie termin zakończenia robót, wystarczy że będzie potrafił udowodnić że wykonawca, ze względu na swoje opóźnienie, nie zakończy robót w terminie.

Wykonywanie robót przez wykonawcę w sposób niezgodny z umową lub ze standardami budowlanymi również może być przyczyną odstąpienia od umowy przez inwestora, na podstawie Art. 636 § 1. Wcześniej jednak inwestor powinien wezwać wykonawcę do zmiany sposobu realizacji robót i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu inwestor może odstąpić od umowy.

Według Art. 644 inwestor może odstąpić od umowy w każdym momencie pod warunkiem zapłaty całej umówionej kwoty wykonawcy. W tym wypadku jednak inwestor ma prawo odliczyć od zapłaty kwotę, którą wykonawca oszczędził nie wykonując dzieła do końca.

Zarówno inwestor jak i wykonawca powinni mieć świadomość, że jeżeli jedna ze stron nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań druga strona ma prawo odstąpić od umowy. W takim wypadku bardzo istotne jest przed odstąpieniem od umowy wcześniejsze wezwanie kontrahenta do spełnienia umownych zobowiązań i wyznaczenie mu dodatkowego terminu. Zasada ta ujęta jest w Art. 491. § 1 Kodeksu Cywilnego. Np. jeżeli inwestor nie zapłaci wystawionej przez wykonawcę faktury i wykonawca zamiast wysłać mu wezwanie do zapłaty i wyznaczyć dodatkowy termin płatności, wystąpi od razu w tej sprawie do sadu, sąd odrzuci pozew z tytułu niedopełnienia wszystkich wymagany w tej sytuacji przez prawo formalności.

Ogólną zasadą jest, że każda umowa łącząca strony powinna być zgodna z zasadami współżycia społecznego i żadna ze stron nie powinna mieć uprzywilejowanej pozycji. Umowa powinna zabezpieczyć interesy obydwu stron, tak aby po zakończeniu robót objętych kontraktem obydwie strony były usatysfakcjonowane.

Może się wydawać, że niektóre przytoczone powyżej przykłady zapisów są zbędne lub zbyt szczegółowe, jednak wielu budowlańców przekonało się jak niektórzy kontrahenci potrafią bezwzględnie wykorzystać brak pewnych ustaleń lub zbyt swobodne zapisy w umowie. Nie należy zakładać, że cały proces budowlany przebiegnie bez problemu. Trzeba przyjąć zasadę, że umowa jest sporządzana na wypadek kiedy sprawy będą szły źle. Należy uruchomić wyobraźnię i pomyśleć co może pójść nie tak jak trzeba oraz na jakie problemy możemy napotkać i z tym nastawieniem podejść do pisania umowy.

___
– Kodeks Cywilny

– Ustawa Prawo Budowlane

– „Umowy handlowe” pod redakcją Jerzego Jacyszyna